Gemeente Stichtse Vecht
Aannemer in Breukelen
Verbouw en onderhoud in Breukelen, met een vaste prijs voor het afgesproken werk en betaling in vier termijnen.
Breukelen ligt in de gemeente Stichtse Vecht en is opgebouwd rond het oude lint aan de Vecht. De Herenstraat, de Brugstraat en de Kerkbrink vormen de historische kern, met daaromheen de buitenplaatsen waarvan Nijenrode de bekendste is. Een deel van die kern is beschermd dorpsgezicht, wat bij verbouwingen aan de straatzijde de speelruimte flink beperkt.
Praktisch betekent dat het volgende. Het aanzicht vanaf de openbare weg ligt vast: raamindeling, dakvorm, kleurstelling en het profiel van het voegwerk. Uitbreiden gebeurt daarom aan de achterzijde of naar boven, en alles wat daar gebeurt moet vanaf de straat onzichtbaar blijven. Een dakkapel aan de achterkant kan meestal, een dakopbouw over de volle diepte vrijwel nooit.
De panden aan het water tussen de Brugstraat en het Zandpad zijn deels diep en smal, met een fundering die uit verschillende perioden stamt: een voorhuis op staal en een achterbouw uit de jaren dertig of vijftig op iets anders. Bij een aanbouw of een doorbraak is dat de eerste vraag die beantwoord moet worden, want twee bouwdelen die verschillend zetten geven op de naad een scheur die met stucwerk niet te verhelpen is.
In de nieuwere delen richting de Broekdijk en Breukelen-Noord speelt dat niet en gaat het om de standaardingrepen: uitbouw achter, doorbraak naar de keuken en het vervangen van kozijnen en voegwerk uit de bouwperiode.
Wat hier bepalend is
- Beschermd dorpsgezicht rond de Herenstraat, de Brugstraat en de Kerkbrink
- Diepe, smalle percelen aan de Vecht met bouwdelen uit verschillende perioden
- Uitbreiden kan alleen aan de achterzijde en moet vanaf de straat onzichtbaar blijven
- Vergunningtraject via de gemeente Stichtse Vecht
Werk dat wij in Breukelen doen
Aanbouw en uitbouw
Extra ruimte aan de achter- of zijgevel, met een vaste prijs voordat de eerste steen ligt.
Dakopbouw en dakkapel
Een verdieping erbij of een dakkapel erin, zonder dat de constructie eronder een probleem wordt.
Doorbraak en constructie
Een dragende muur weg, een stalen ligger erin, en een berekening die dat onderbouwt.
Badkamer en keuken
Een complete verbouwing van de natte ruimte, met één partij die ook de leidingen en de vloer doet.
Onderhoud aan de woning
Voegwerk, kozijnen, houtrot, dakgoten en schilderwerk, opgenomen en gepland in plaats van uitgesteld.
Zo loopt een verbouwing in Breukelen
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over verbouwen in Breukelen
Kan ik in de kern van Breukelen een dakopbouw laten maken?
Binnen het beschermde gezicht vrijwel nooit over de volle diepte, omdat de nokhoogte en het aanzicht vanaf de straat wijzigen. Een dakkapel aan de achterzijde is doorgaans wel bespreekbaar. Wij toetsen dat vooraf bij de gemeente en zetten het antwoord op papier voordat er een prijs komt.
Mijn voorhuis en achterbouw zakken verschillend. Wat nu?
Eerst meten, dan pas herstellen. Wij plaatsen meetpunten en volgen die enkele maanden. Blijkt de beweging tot stilstand gekomen, dan kan er cosmetisch worden hersteld. Beweegt het nog, dan is funderingsherstel aan de orde en heeft dichtsmeren geen zin.
Geldt voor voegwerk in de kern een aparte eis?
Ja. In het beschermde gezicht moet voegwerk in kleur, samenstelling en profiel terugkomen zoals het was, en oud metselwerk verdraagt geen harde cementmortel. Wij werken daar met een kalkgebonden mortel en leggen een proefvlak aan voordat de hele gevel wordt gedaan.
Bespreek uw plan in Breukelen
Bellen gaat het snelst. In een kwartier weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw plan en uw budget bij elkaar passen.