Dakopbouw en dakkapel
Een verdieping erbij of een dakkapel erin, zonder dat de constructie eronder een probleem wordt.
Een dakopbouw is de goedkoopste manier om een slaapkamer toe te voegen zonder tuin in te leveren, en de duurste manier om een constructiefout te maken. Alles wat u er bovenop zet, moet ergens beneden landen. Bij rijwoningen uit de jaren zeventig in Maarssenbroek zijn de bouwmuren daar op berekend, bij een vooroorlogs pand aan de Straatweg lang niet altijd.
Wij laten daarom bij elke dakopbouw een constructeur rekenen voordat er een prijs komt, niet nadat de offerte is getekend. Die berekening kost geld en die post staat apart in de offerte, zodat u ziet wat u ervoor krijgt: een onderbouwing die de gemeente accepteert en waarmee de uitvoering vastligt.
Een dakkapel is een ander verhaal en een andere prijsklasse. Daar gaat het vooral om de breedte, de plaats van de gordingen en de vraag of het dakbeschot nog draagt. Een dakkapel van drie meter op een gezond dak staat er in twee tot drie dagen; de rest van de doorlooptijd zit in de voorbereiding en de vergunning.
- Wat de gemeente wil zien
- Een volledige dakopbouw is vrijwel nooit vergunningvrij: de bouwhoogte verandert en het aanzicht ook. Er komt een omgevingsvergunning aan te pas met een constructieberekening en meestal een toets aan de welstandsregels. In Stichtse Vecht en De Ronde Venen duurt die procedure gewoonlijk acht tot twaalf weken. Een dakkapel aan de achterzijde is vaker wel vergunningvrij, maar niet in beschermd dorpsgezicht en niet bij een monument.
- De trap is de helft van het werk
- Bij een dakopbouw wordt de bestaande zoldertrap vaak te steil of te kort, en soms moet er een vaste trap komen waar een vlizotrap zat. Dat kost ruimte op de verdieping eronder en dat is de reden dat een dakopbouw regelmatig aan de tekentafel sneuvelt. Wij bekijken dat als eerste, bij de opname, en niet als laatste.
- Isolatie en geluid
- Nieuwe daken worden opgebouwd met een isolatiepakket dat aanzienlijk dikker is dan wat er in de jaren zeventig in ging. Dat kost binnenhoogte. Bij een dakopbouw op een woning uit Maarssenbroek betekent dat een keuze tussen isolatiewaarde en stahoogte, en die keuze leggen wij aan u voor met de gevolgen erbij in plaats van hem voor u te maken.
Wat het ongeveer kost
Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.
| Werk | Bandbreedte | Wat de spreiding verklaart |
|---|---|---|
| Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking | € 2.000 tot € 3.200 | Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties. |
| Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning | € 45.000 tot € 85.000 | Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte. |
| Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed | € 8.000 tot € 15.000 | Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd. |
| Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter | € 4.000 tot € 9.000 | De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop. |
| Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair | € 12.000 tot € 25.000 | Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden. |
| Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf | € 4.000 tot € 10.000 | Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd. |
| Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning | € 3.500 tot € 7.000 | Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden. |
| Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek | € 250 tot € 900 | De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden. |
Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.
Zo loopt het, van eerste telefoontje tot oplevering
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over dit werk
Blijft mijn huis bewoonbaar tijdens een dakopbouw?
De dagen waarop het bestaande dak open gaat zijn de kritieke dagen. Wij werken dan met een tijdelijke afdekking en plannen dat deel op een droge periode. De verdieping eronder is die dagen niet bruikbaar. De rest van de bouwtijd kunt u gewoon in de woning blijven.
Heb ik altijd een constructeur nodig?
Voor een dakopbouw: ja. Voor een dakkapel: alleen als er gordingen of een spant worden onderbroken, wat bij een dakkapel breder dan ongeveer twee en een halve meter meestal het geval is. De kosten van de berekening staan apart in de offerte, zodat u ziet wat het is en niet hoeft te gissen.
Wat als de vergunning wordt geweigerd?
Dan gaat het werk niet door en betaalt u alleen de kosten van de voorbereiding die op dat moment gemaakt zijn: opname, tekenwerk en constructieberekening. Die bedragen staan vooraf in de offerte, zodat u weet wat het maximale risico is voordat u begint.
Meer over dit werk in dit gebied
De kosten van een dakopbouw lopen sterk uiteen omdat er twee heel verschillende opdrachten onder dezelfde naam vallen. Een volledige extra verdieping op een rijwoning, inclusief constructie, trap, installaties en afwerking, ligt doorgaans tussen de 45.000 en 85.000 euro. Een dakkapel van drie meter aan de achterzijde ligt tussen de 8.000 en 15.000 euro, afhankelijk van breedte, kozijnindeling en of er isolatie wordt vernieuwd.
In Maarssenbroek gaat het bijna altijd om woningen uit de periode 1970 tot 1985, met een lichte dakconstructie op gordingen en bouwmuren van kalkzandsteen. Die combinatie leent zich goed voor een dakkapel en redelijk voor een opbouw, mits de bouwmuren doorlopen tot de fundering. In het oudere lint van Maarssen-Dorp, Breukelen en Loenen aan de Vecht is dat minder voorspelbaar en weegt de constructieberekening zwaarder.
Reken op acht tot twaalf weken tussen de aanvraag van de vergunning en de eerste dag op het dak, en op twee tot vier weken bouwtijd voor een opbouw. Een dakkapel duurt twee tot drie dagen op het dak.
Bespreek uw plan
Bellen gaat het snelst en duurt een kwartier. Liever teruggebeld worden, dan kan dat met een tijdvak dat u zelf kiest.