Doorbraak en constructie
Een dragende muur weg, een stalen ligger erin, en een berekening die dat onderbouwt.
Een doorbraak is het kleinste werk met het grootste risico. Er wordt een dragende wand weggehaald en de last die daarop stond moet ergens anders heen. Gaat dat mis, dan merkt u dat niet op de dag zelf maar een half jaar later aan een scheur boven een deurkozijn op de verdieping.
Daarom geldt hier één vaste volgorde en daar wijken wij niet van af: een constructeur bepaalt eerst wat er nodig is, dan pas komt er een prijs en wordt er gesloopt. De berekening levert het profiel, de oplegging, de benodigde stempeling en de uitvoering van de opleggingen. Dat document houdt u; het is de onderbouwing als u de woning later verkoopt.
De uitvoering zelf duurt kort. Stempelen, zagen, sloop, ligger plaatsen en inmetselen kost bij een normale woning twee tot drie dagen. Daarna volgt het stuc- en schilderwerk en het herstel van de vloerafwerking, en dat is meestal het langste stuk.
- Hoe u herkent dat een muur draagt
- Een wand die haaks op de vloerbalken staat, een wand die op elke verdieping op dezelfde plek terugkomt, en een wand dikker dan ongeveer tien centimeter zijn drie aanwijzingen, geen bewijs. Bij rijwoningen zijn de bouwmuren tussen u en de buren altijd dragend. Bij de binnenwanden hangt het af van de bouwperiode. Wij stellen dat vast bij de opname met een boring en, waar het kan, met de originele bouwtekening uit het gemeentearchief.
- Wat er met de buren geregeld wordt
- Bij een doorbraak in een bouwmuur die u met de buren deelt, wordt er in hun constructie gewerkt. Dat vraagt om overleg vooraf en om een schriftelijke vastlegging van de bestaande staat aan hun kant, met foto’s. Wij maken die opname en leveren hem aan beide partijen, zodat achteraf niet ter discussie staat welke scheur er al was.
- Melding bij de gemeente
- Voor het wijzigen van een dragende constructie is doorgaans een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit nodig, ook als er aan de buitenkant niets verandert. Wij verzorgen die aanvraag met de berekening erbij. Bij een monument of een pand in beschermd dorpsgezicht komt er een tweede spoor bij en duurt de procedure langer.
Wat het ongeveer kost
Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.
| Werk | Bandbreedte | Wat de spreiding verklaart |
|---|---|---|
| Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking | € 2.000 tot € 3.200 | Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties. |
| Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning | € 45.000 tot € 85.000 | Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte. |
| Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed | € 8.000 tot € 15.000 | Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd. |
| Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter | € 4.000 tot € 9.000 | De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop. |
| Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair | € 12.000 tot € 25.000 | Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden. |
| Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf | € 4.000 tot € 10.000 | Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd. |
| Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning | € 3.500 tot € 7.000 | Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden. |
| Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek | € 250 tot € 900 | De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden. |
Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.
Zo loopt het, van eerste telefoontje tot oplevering
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over dit werk
Hoe lang duurt een doorbraak?
Op de bouw twee tot drie dagen voor het constructieve deel. Daarna nog drie tot vijf dagen voor stucwerk, schilderwerk en het herstellen van de vloerrand. De voorbereiding, met berekening en vergunning, duurt vier tot acht weken en gaat aan die dagen vooraf.
Kan de ligger uit het zicht?
Meestal wel. Een ligger kan in de vloer worden opgenomen als de balklaag dat toelaat, of worden weggewerkt in een verlaagd plafondstrookje. Volledig vlak wegwerken kost extra hoogte en soms een zwaarder profiel. Wij laten bij de offerte beide varianten zien met het prijsverschil erbij.
Moet ik de buren om toestemming vragen?
Bij werkzaamheden in een gedeelde bouwmuur is overleg met de buren noodzakelijk en wettelijk geregeld in het burenrecht. Wij maken vooraf een schriftelijke opname van de bestaande staat aan beide kanten en delen die met u en met de buren.
Wat als er tijdens het slopen iets onverwachts tevoorschijn komt?
Oude schoorsteenkanalen, een tweede spouw of leidingwerk in de wand komen regelmatig voor. Het werk gaat dan stil en u krijgt binnen twee werkdagen een prijs met het gevolg voor de planning. Pas na uw schriftelijke akkoord gaat het verder.
Meer over dit werk in dit gebied
Wat kost het doorbreken van een dragende muur? Voor een normale woonkamerdoorbraak van drie tot vier meter, inclusief constructieberekening, stempelwerk, stalen ligger, inmetselen, stucwerk en het herstel van plafond en vloerrand, ligt de prijs doorgaans tussen de 4.000 en 9.000 euro. Het onderste deel van die bandbreedte geldt voor een naoorlogse woning met een korte overspanning, het bovenste voor een oud pand aan de Vecht waar de oplegging moet worden opgevangen in metselwerk van wisselende kwaliteit.
De drie posten die het bedrag maken zijn de overspanning, de bereikbaarheid en het herstelwerk. Een ligger van vijf meter weegt zoveel dat hij niet meer met de hand naar binnen gaat; dan komt er een kraan of een demontabele constructie bij. En het stuc- en schilderwerk na de doorbraak is bijna altijd groter dan mensen vooraf inschatten, omdat de aansluiting op het bestaande plafond zichtbaar blijft als hij niet over de volle breedte wordt meegenomen.
Laat u nooit een doorbraak maken zonder berekening, ook niet als iemand zegt dat het altijd zo gaat. Bij verkoop van de woning is die berekening het enige wat u in handen hebt.
Bespreek uw plan
Bellen gaat het snelst en duurt een kwartier. Liever teruggebeld worden, dan kan dat met een tijdvak dat u zelf kiest.