Naar de inhoud

Verbouw en onderhoud in Stichtse Vecht en De Ronde Venen

Verbouwen in Maarssen en langs de Vecht

Vaste prijs, vaste ploeg, en u weet elke week waar u staat.

Een aanbouw, een dakopbouw of een doorbraak is de duurste beslissing die de meeste mensen in hun huis nemen. Op deze site staat daarom niet wie wij zijn maar hoe het loopt: negen stappen, vier betaaltermijnen, en van tevoren op papier wat er gebeurt als er iets tegenvalt.

Bel 06 40062896Vraag een terugbelverzoek aanFoto via WhatsApp
Een aanbouw aan een woning langs de Vecht. Gegenereerd beeld: het laat zien hoe dit werk eruitziet, niet dat deze opdracht is uitgevoerd.

Wat vaststaat voordat u tekent

Drie toezeggingen. Geen van de drie gaat over hoe goed wij zijn; alle drie zijn ze na te rekenen op het moment dat het ertoe doet.

  • Offerte binnen vijf werkdagen

    Na de opname bij u thuis heeft u binnen vijf werkdagen een offerte met een vaste prijs. Halen wij dat niet, dan hoort u dat op dag vier met een nieuwe datum erbij.

  • Vaste prijs voor het afgesproken werk

    Wat op de offerte staat, staat vast. Verandert het werk, dan is dat meerwerk en dat gaat vooraf schriftelijk met een prijs erbij. Nooit achteraf, nooit mondeling.

  • Eén aanspreekpunt van start tot oplevering

    Vanaf de eerste bouwdag heeft u één uitvoerder die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen. Dezelfde persoon loopt met u de oplevering na.

Drie opdrachten, met de bedragen erbij

Zo ziet een opdracht van deze omvang eruit: wat het werk inhoudt, in welke budgetklasse het valt, hoe lang het duurt en wat er onderweg tegenzit. Dit zijn beschrijvingen van het type werk in dit gebied en geen uitgevoerde projecten met een adres. Zodra er opgeleverd werk met eigen foto’s is, komt dat hier te staan.

Beeld van dit type werk volgt

Uitbouw over de volle breedte

Rijwoning in Maarssenbroek

Budgetklasse
€ 50.000 tot € 70.000
Doorlooptijd
10 weken op de bouw, 4 weken voorbereiding

Uitbouw van vier meter diep over de volle breedte van de achtergevel, met een schuifpui, vloerverwarming en een doorbraak naar de bestaande keuken. Fundering op staal, omdat de zandlaag hier op geringe diepte ligt.

Wat er tegenzatDe wand tussen keuken en woonkamer bleek dragend terwijl de buurwoning in dezelfde straat een niet-dragende wand had, waardoor er alsnog een constructieberekening en een stalen ligger bij kwamen.

Beeld van dit type werk volgt

Aanbouw en badkamer aan de Vecht

Woning in het lint bij Breukelen

Budgetklasse
€ 80.000 tot € 110.000
Doorlooptijd
16 weken op de bouw, 14 weken voorbereiding en vergunning

Aanbouw aan de achterzijde binnen het beschermde dorpsgezicht, met behoud van het aanzicht vanaf de straat, plus een complete badkamer op de verdieping en herstel van het voegwerk aan de zijgevel in kalkgebonden mortel.

Wat er tegenzatEr kon geen kraan op het perceel staan, waardoor alle materialen over een loopplank naar achteren moesten en het metselwerk twee weken langer duurde dan bij een normaal bereikbaar perceel.

Beeld van dit type werk volgt

Dakopbouw op veen

Woning in Mijdrecht

Budgetklasse
€ 60.000 tot € 85.000
Doorlooptijd
8 weken op de bouw, 12 weken voorbereiding en vergunning

Volledige extra verdieping met twee slaapkamers en een badkamer, inclusief een vaste trap in plaats van een vlizotrap, en een controle van de bestaande paalfundering op de extra belasting.

Wat er tegenzatDe vaste trap kostte ruim twee vierkante meter op de eerste verdieping, waardoor de indeling van de bestaande slaapkamers alsnog moest worden aangepast en het ontwerp een ronde extra kostte.

Alle drie de opdrachten uitgebreid bekijken

Van eerste telefoontje tot oplevering

Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.

  1. Stap 1: Telefonisch gesprek

    U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.

    Wie erbij is
    U en de werkvoorbereider
    Hoe lang
    15 minuten, binnen een werkdag
    Wat u betaalt
    Niets

  2. Stap 2: Opname bij u thuis

    Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.

    Wie erbij is
    U en de uitvoerder
    Hoe lang
    45 tot 90 minuten, binnen twee weken
    Wat u betaalt
    Niets

  3. Stap 3: Offerte met vaste prijs

    U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.

    Wie erbij is
    Wij leveren, u leest
    Hoe lang
    Binnen vijf werkdagen na de opname
    Wat u betaalt
    Niets

  4. Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning

    Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.

    Wie erbij is
    Tekenaar, constructeur en gemeente
    Hoe lang
    4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
    Wat u betaalt
    De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte

  5. Stap 5: Planning en startdatum

    De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.

    Wie erbij is
    U en de werkvoorbereider
    Hoe lang
    1 tot 2 weken
    Wat u betaalt
    Niets

  6. Stap 6: Start op de bouw

    De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.

    Wie erbij is
    De uitvoerder en de ploeg
    Hoe lang
    Dag 1
    Wat u betaalt
    Eerste termijn: 30 procent

  7. Stap 7: Ruwbouw gereed

    Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.

    Wie erbij is
    De uitvoerder loopt het met u door
    Hoe lang
    Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
    Wat u betaalt
    Tweede termijn: 30 procent

  8. Stap 8: Installaties en afbouw

    Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.

    Wie erbij is
    Installateur, stukadoor en afbouwploeg
    Hoe lang
    2 tot 5 weken
    Wat u betaalt
    Derde termijn: 30 procent

  9. Stap 9: Oplevering en opleverlijst

    Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.

    Wie erbij is
    U en de uitvoerder
    Hoe lang
    1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
    Wat u betaalt
    Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten

Het betaalschema

Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.

Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.

Betaalschema in vier termijnen, met het deel van de aanneemsom en het moment van betalen
TermijnDeelWanneer
Eerste termijn30%De dag waarop het werk op de bouw begint
Tweede termijn30%Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht
Derde termijn30%Installaties getest en afbouw gereed
Laatste termijn10%Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt
Samen100%

De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.

De werkwijze en het betaalschema op een eigen pagina

Bel 06 40062896Vraag een terugbelverzoek aanFoto via WhatsApp

Het gesprek dat niemand voert

Meerwerk: hoe het ontstaat en hoe het wordt vastgelegd

Meerwerk is de reden dat verbouwingen een slechte naam hebben. Niet omdat het bestaat, maar omdat het meestal pas op de eindafrekening zichtbaar wordt. Hieronder staat waar het vandaan komt, hoe het bij ons loopt en wat er nadrukkelijk niet als meerwerk wordt gerekend.

U wijzigt iets
Een andere indeling, een extra stopcontact, een duurdere tegel. Dit is de enige categorie meerwerk waar u zelf over gaat, en de enige die vooraf te vermijden is door de keuzes in het ontwerp af te ronden.
Er komt iets tevoorschijn
Een oud schoorsteenkanaal in de wand die weg moet, houtrot in een balklaag onder een badkamervloer, of een fundering die anders blijkt te zijn dan de tekening zegt. Dit is de categorie waar in dit gebied de meeste meerwerkposten uit voortkomen.
De gemeente of de constructeur stelt een eis
Een zwaardere ligger, een extra brandwerende afwerking, een aanpassing om de vergunning te halen. Wij nemen wat vooraf bekend is in de offerte op, maar een eis die pas bij de beoordeling komt, kan niet vooruit begroot worden.

Hoe het loopt

  1. Het werk op dat onderdeel gaat stil zodra iets tevoorschijn komt.
  2. U krijgt binnen twee werkdagen een prijs, met het gevolg voor de planning erbij.
  3. Pas na uw schriftelijke akkoord wordt het uitgevoerd.
  4. Het bedrag komt op de eerstvolgende termijn, niet op een aparte rekening achteraf.

Wat nooit meerwerk is

  • Een rekenfout in onze eigen offerte.
  • Extra uren doordat onze planning niet klopte of doordat een ploeg te laat was.
  • Afvoer van bouwafval en het schoon opleveren van de werkplek.
  • Het beschermen van bestaande vloeren, trappen en kozijnen.
  • Herstel van schade die tijdens het werk door ons is veroorzaakt.
  • Een tweede bezoek van de constructeur als de eerste berekening niet klopte.

Elk bedrag dat u betaalt heeft u vooraf op papier gezien. Er komt na de oplevering geen rekening meer die u niet kende.

Wat het ongeveer kost

Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.

Prijsindicatie per werksoort, met eenheid, bandbreedte en de verklaring van de spreiding
WerkBandbreedteWat de spreiding verklaart
Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking€ 2.000 tot € 3.200Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties.
Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning€ 45.000 tot € 85.000Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte.
Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed€ 8.000 tot € 15.000Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd.
Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter€ 4.000 tot € 9.000De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop.
Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair€ 12.000 tot € 25.000Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden.
Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf€ 4.000 tot € 10.000Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd.
Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning€ 3.500 tot € 7.000Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden.
Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek€ 250 tot € 900De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden.

Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.

Welk werk het bij u wordt

Aanbouw en uitbouw

Extra ruimte aan de achter- of zijgevel, met een vaste prijs voordat de eerste steen ligt.

Lees verder

Dakopbouw en dakkapel

Een verdieping erbij of een dakkapel erin, zonder dat de constructie eronder een probleem wordt.

Lees verder

Doorbraak en constructie

Een dragende muur weg, een stalen ligger erin, en een berekening die dat onderbouwt.

Lees verder

Badkamer en keuken

Een complete verbouwing van de natte ruimte, met één partij die ook de leidingen en de vloer doet.

Lees verder

Onderhoud aan de woning

Voegwerk, kozijnen, houtrot, dakgoten en schilderwerk, opgenomen en gepland in plaats van uitgesteld.

Lees verder

Wat er misgaat, en hoe het dan geregeld is

Bij een verbouwing van maanden gaat er iets mis. De vraag is niet of, maar wat er dan gebeurt. Hieronder staat het antwoord op de vijf vragen die daar werkelijk over gaan.

Wie belt u tijdens de bouw?
De uitvoerder van uw project, rechtstreeks op zijn mobiele nummer, op werkdagen tussen 07:00 en 18:00. Niet een algemeen nummer en niet een e-mailadres waar het antwoord twee dagen op zich laat wachten.
Wat als er iets stuk gaat tijdens het werk?
Schade die wij veroorzaken herstellen wij, en dat is geen meerwerk. Bij de start leggen wij de bestaande staat van vloeren, kozijnen en aangrenzende ruimten vast met foto’s, zodat achteraf niet ter discussie staat wat er al was.
Wat als het werk uitloopt?
U hoort dat zodra wij het weten, met een nieuwe datum, en niet aan het eind van de oorspronkelijke planning. De weekplanning gaat elke vrijdag naar u toe, ook in de weken waarin er niets bijzonders gebeurt.
Hoe lang kunt u na oplevering nog terecht?
Twaalf maanden na de oplevering kunt u bellen over het uitgevoerde werk en komen wij kijken. Dat is een toezegging bovenop wat er wettelijk al geldt, en hij staat in de opdrachtbevestiging.
Wat gebeurt er met de opleverpunten?
Alles wat u bij de oplevering aanwijst komt op één lijst en die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. De laatste tien procent van de aanneemsom betaalt u pas als elk punt is afgetekend.

Waar wij werken

Acht kernen in twee gemeenten. Dat is bewust een klein gebied: bij een verbouwing die maanden duurt scheelt reistijd elke dag, en de bodem verschilt binnen dit gebied al genoeg om er per plaats iets zinnigs over te kunnen zeggen. Aan de Vecht ligt zand en klei op geringe diepte, in De Ronde Venen ligt veen, en dat verschil bepaalt de fundering van elke aanbouw.

Veelgestelde vragen

Werken jullie met een vaste prijs of met nacalculatie?

Met een vaste prijs voor het omschreven werk. Op de offerte staat wat erin zit en, net zo belangrijk, wat er nadrukkelijk niet in zit. Alleen onderdelen die u zelf kiest, zoals tegels of sanitair, staan als stelpost genoteerd en worden achteraf verrekend zonder opslag.

Hoe snel kan er begonnen worden?

Voor onderhoud doorgaans binnen enkele weken. Voor een aanbouw, dakopbouw of doorbraak bepaalt de voorbereiding het tempo: tekenwerk, constructieberekening en vergunning kosten samen vier tot twaalf weken, en pas daarna wordt een startdatum vastgelegd. Wie in september wil bouwen, begint in het voorjaar met bellen.

Waarom staan er geen namen of foto’s van medewerkers op deze site?

Omdat een gezicht een belofte doet over wie er langskomt die niet altijd waargemaakt kan worden. In plaats daarvan staat op deze site het volledige proces: welke stappen er zijn, wie er per stap bij is, hoe lang elke stap duurt en wanneer u welk deel betaalt. Dat zijn toezeggingen die wel na te komen zijn.

In welke plaatsen werken jullie?

Maarssen, Maarssenbroek, Breukelen, Loenen aan de Vecht, Mijdrecht, Vinkeveen, Wilnis en Abcoude. Dat is bewust een beperkt gebied: bij een verbouwing die maanden duurt scheelt reistijd elke dag, en kennis van de lokale bodem en de gemeentelijke regels scheelt in de voorbereiding.

Kan ik een bestaande tekening of offerte laten beoordelen?

Ja. Stuur de tekening of de offerte mee via WhatsApp of e-mail, dan bespreken wij hem in het eerste telefoongesprek. Dat kost u niets en het levert doorgaans direct de twee of drie posten op waar de meeste onduidelijkheid in zit.

Het eerste gesprek duurt een kwartier

Bellen gaat het snelst. Komt dat nu niet uit, laat dan een terugbelverzoek achter met een tijdvak. In dat gesprek hoort u of dit werk is dat wij aannemen en of uw plan en uw budget bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen in plaats van eerst langs te komen.

Bel 06 40062896Vraag een terugbelverzoek aanFoto via WhatsApp

Terugbelverzoek

Zes vragen. Met deze antwoorden kunnen wij in het eerste gesprek meteen zeggen of uw plan haalbaar is binnen uw budget, in plaats van dat pas na een bezoek te weten.

Bouwjaar van de woning, wat u ongeveer voor ogen heeft, of er al een tekening is.

Uw gegevens worden alleen gebruikt om contact met u op te nemen over deze aanvraag. Hoe lang ze bewaard blijven staat in het privacybeleid, dat onderaan elke pagina staat.

Bel onsTerugbelverzoek