Gemeente De Ronde Venen
Aannemer in Abcoude
Verbouw en onderhoud in Abcoude, met een vaste prijs voor het afgesproken werk en betaling in vier termijnen.
Abcoude hoort sinds 2011 bij de gemeente De Ronde Venen en ligt niet aan de Vecht maar aan de Angstel en het Gein. De kern rond de Hoogstraat, de Kerkstraat en de Brugstraat is aangewezen als beschermd dorpsgezicht, en aan de rand van het dorp ligt Fort Abcoude, onderdeel van de Stelling van Amsterdam. Die combinatie maakt dat er in en om het dorp op meer plekken dan elders regels gelden voor wat er gebouwd mag worden en hoe het eruitziet.
De bebouwing langs het Gein bestaat voor een groot deel uit oude boerderijen en dijkwoningen op veen, met funderingen die uit verschillende eeuwen stammen. Verbouwen betekent daar in de eerste plaats onderzoeken wat er al staat: welke delen origineel zijn, wat er in de twintigste eeuw is aangebouwd, en hoe die delen zich ten opzichte van elkaar hebben gezet.
In de nieuwere delen van het dorp, richting het station en de Molenweg, gaat het om naoorlogse woningen waar de gebruikelijke ingrepen spelen: uitbouw, dakkapel, doorbraak en het vervangen van kozijnen. Ook daar geldt de veenregel: nieuw gewicht gaat op palen, en de aanbouw wordt constructief los gehouden van de bestaande woning.
Wat hier bepalend is
- Beschermd dorpsgezicht rond de Hoogstraat, de Kerkstraat en de Brugstraat
- Fort Abcoude en de Stelling van Amsterdam leggen extra regels op aan de dorpsrand
- Oude boerderijen en dijkwoningen langs het Gein op veen, met gemengde funderingen
- Vergunningtraject via de gemeente De Ronde Venen
Werk dat wij in Abcoude doen
Aanbouw en uitbouw
Extra ruimte aan de achter- of zijgevel, met een vaste prijs voordat de eerste steen ligt.
Dakopbouw en dakkapel
Een verdieping erbij of een dakkapel erin, zonder dat de constructie eronder een probleem wordt.
Doorbraak en constructie
Een dragende muur weg, een stalen ligger erin, en een berekening die dat onderbouwt.
Badkamer en keuken
Een complete verbouwing van de natte ruimte, met één partij die ook de leidingen en de vloer doet.
Onderhoud aan de woning
Voegwerk, kozijnen, houtrot, dakgoten en schilderwerk, opgenomen en gepland in plaats van uitgesteld.
Zo loopt een verbouwing in Abcoude
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over verbouwen in Abcoude
Wat betekent de ligging bij de Stelling van Amsterdam voor mijn plannen?
Rond de forten van de Stelling gelden aanvullende regels voor bouwen, omdat het gebied als geheel beschermd is. Of dat voor uw perceel geldt hangt van de exacte ligging af. Wij vragen dat na bij de gemeente De Ronde Venen voordat er een ontwerp of een prijs komt.
Mijn woning aan het Gein is deels heel oud. Waar begint een verbouwing?
Met een opname van het bestaande: welke delen origineel zijn, hoe er gefundeerd is en of de bouwdelen ten opzichte van elkaar bewegen. Pas daarna komt de vraag wat u wilt. Bij panden met een monumentenstatus komt daar overleg met de gemeente bij, en dat kost tijd die in de planning hoort te staan.
Werken jullie ook aan monumenten?
Aan het reguliere bouwkundige onderhoud en aan verbouwingen in overleg met de gemeente wel. Voor gespecialiseerd restauratiewerk aan een rijksmonument verwijzen wij door: dat vraagt om een restauratieaannemer met de bijbehorende ervaring, en wij zeggen dat liever vooraf dan halverwege.
Bespreek uw plan in Abcoude
Bellen gaat het snelst. In een kwartier weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw plan en uw budget bij elkaar passen.