Onderhoud aan de woning
Voegwerk, kozijnen, houtrot, dakgoten en schilderwerk, opgenomen en gepland in plaats van uitgesteld.
Onderhoud is de opdracht waarmee de meeste klanten hier binnenkomen en de opdracht die het langst wordt uitgesteld. Dat uitstellen is duur: houtrot in een onderdorpel kost bij tijdige aanpak een paar honderd euro en bij te late aanpak een nieuw kozijn. Loszittend voegwerk aan de zuidwestgevel laat water door tot in de spouw, en dat merkt u pas aan de binnenkant.
Wij doen onderhoud in de vorm van een opname met een lijst: wat moet nu, wat kan volgend jaar, en wat is cosmetisch. Die drie categorieën staan apart, met een bedrag per regel. U bepaalt dan zelf wat er dit jaar gebeurt. Dat is een ander gesprek dan een totaalbedrag waarvan u niet kunt zien wat noodzaak is en wat niet.
Aan de Vecht en in de veenkernen zijn twee dingen structureel: opgaand vocht in oud metselwerk zonder trasraam, en scheefstand door zetting bij woningen op staal. Het eerste is te behandelen, het tweede vraagt om monitoring voordat er cosmetisch wordt hersteld. Scheuren dichtsmeren in een gevel die nog beweegt levert binnen twee jaar dezelfde scheur op.
- Wat de opname oplevert
- Een rondgang van ongeveer anderhalf uur langs gevels, kozijnen, dakrand, goten, dakbedekking waar dat veilig kan, en de kruipruimte. U krijgt daarna een lijst met foto’s, per onderdeel een korte beschrijving, een categorie (nu, binnen twee jaar, cosmetisch) en een prijs. Die lijst is van u, ook als u het werk niet door ons laat doen.
- Houtrot en kozijnen
- Bij houtrot in een onderdorpel is de vraag altijd hetzelfde: repareren of vervangen. De grens ligt ruwweg bij een derde van het profiel. Is er minder aangetast, dan is een epoxyreparatie met een houten inzetstuk goedkoper en gaat hij vijftien jaar mee. Is er meer weg, dan is vervangen op termijn goedkoper. Wij benoemen die afweging per kozijn in plaats van standaard het duurste voor te stellen.
- Werk in beschermd dorpsgezicht
- In Maarssen-Dorp, Breukelen, Loenen aan de Vecht en Abcoude gelden voor panden in het beschermde gezicht regels voor het aanzicht: voegwerk moet in kleur en profiel terug zoals het was, en kozijnindelingen liggen vast. Dat maakt onderhoud daar bewerkelijker en duurder, en het is geen post om op te bezuinigen: afwijkend voegwerk is achteraf alleen te herstellen door het opnieuw uit te hakken.
Wat het ongeveer kost
Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.
| Werk | Bandbreedte | Wat de spreiding verklaart |
|---|---|---|
| Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking | € 2.000 tot € 3.200 | Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties. |
| Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning | € 45.000 tot € 85.000 | Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte. |
| Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed | € 8.000 tot € 15.000 | Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd. |
| Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter | € 4.000 tot € 9.000 | De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop. |
| Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair | € 12.000 tot € 25.000 | Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden. |
| Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf | € 4.000 tot € 10.000 | Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd. |
| Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning | € 3.500 tot € 7.000 | Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden. |
| Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek | € 250 tot € 900 | De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden. |
Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.
Zo loopt het, van eerste telefoontje tot oplevering
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over dit werk
Kost de opname geld?
Nee. De rondgang en de onderhoudslijst met foto’s en bedragen zijn gratis en vrijblijvend, en de lijst blijft van u, ook als u besluit het werk elders te laten doen.
Doen jullie ook kleine klussen?
Ja, mits ze bij een opname worden meegenomen. Losse spoedklussen van een halve dag nemen wij niet aan, omdat die de planning van lopende verbouwingen verstoren en dat gaat ten koste van klanten die al een startdatum hebben.
Kan onderhoud in de winter?
Voegwerk en buitenschilderwerk niet bij vorst of aanhoudende regen; die planning loopt van maart tot november. Houtrotherstel, binnenwerk en goten kunnen het hele jaar door. Wij plannen daarom onderhoudslijsten bewust over twee seizoenen in plaats van alles in het voorjaar te proppen.
Meer over dit werk in dit gebied
Onderhoud aan een woning in Maarssen, Breukelen of De Ronde Venen valt in de praktijk uiteen in vier terugkerende posten: schilderwerk buiten, houtrot in kozijnen en dorpels, voeg- en metselwerk, en goten en dakranden. Schilderwerk buiten heeft in dit klimaat een cyclus van vijf tot zeven jaar aan de zuid- en westgevel en zeven tot tien jaar aan de beschutte kant. Voegwerk aan een gevel uit de jaren zeventig gaat dertig tot veertig jaar mee, wat betekent dat de woningen in Maarssenbroek nu massaal aan de beurt zijn.
Voor een rijwoning ligt volledig herstel van voegwerk aan één gevel doorgaans tussen de 3.500 en 7.000 euro, afhankelijk van de hoogte, de steigerbehoefte en de vraag of het oude voegwerk uitgeslepen of uitgehakt moet worden. Herstel van houtrot in een kozijn ligt tussen de 250 en 900 euro per plek; vervanging van een compleet kozijn tussen de 1.200 en 2.500 euro inclusief glas en afwerking.
Het loont om onderhoud te bundelen. Steigerwerk is een vaste kostenpost die niet meeschaalt met de hoeveelheid werk: wie in hetzelfde jaar het schilderwerk, de goot en het voegwerk aan dezelfde gevel laat doen, betaalt die steiger één keer in plaats van drie keer.
Bespreek uw plan
Bellen gaat het snelst en duurt een kwartier. Liever teruggebeld worden, dan kan dat met een tijdvak dat u zelf kiest.