Aanbouw en uitbouw
Extra ruimte aan de achter- of zijgevel, met een vaste prijs voordat de eerste steen ligt.
Een aanbouw is de meest gevraagde uitbreiding in dit gebied en tegelijk de opdracht waarbij de meeste verrassingen ontstaan. Dat komt zelden door het metselwerk. Het komt door de grond eronder, door de aansluiting op de bestaande woning en door wat er tijdens de sloop van de achtergevel tevoorschijn komt.
Wij beginnen daarom niet met een tekening maar met een opname ter plaatse: bodemopbouw, bestaande fundering, ligging van de riolering, staat van de achtergevel en de hoogte van het maaiveld ten opzichte van de begane grondvloer. Op veenweidegrond in Mijdrecht, Vinkeveen en Wilnis wordt bijna altijd op palen gefundeerd, ook als de bestaande woning op staal staat. Twee funderingen naast elkaar die anders zakken geven binnen een paar jaar een scheur op de naad, en die scheur is achteraf duurder dan de palen vooraf.
De prijs die u krijgt is een vaste prijs voor het omschreven werk, inclusief bouwafval, steigerwerk en het beschermen van de bestaande vloer. Wat er niet in zit staat er met zoveel woorden bij, zodat u weet waar u later nog een bedrag kunt verwachten.
- Wat de prijs per vierkante meter bepaalt
- Het verschil tussen de onderkant en de bovenkant van de bandbreedte zit in drie dingen: de fundering (staal of palen), de hoeveelheid glas in de achtergevel, en de afwerking van vloer, plafond en installaties. Een aanbouw met een stucplafond, vloerverwarming en een schuifpui van vier meter kost ongeveer anderhalf keer zoveel per vierkante meter als dezelfde ruimte met een gestucte wand, een radiator en een normaal kozijn.
- Vergunning of niet
- Een aanbouw aan de achtergevel valt onder de Omgevingswet in veel gevallen onder vergunningvrij bouwen, maar dat hangt af van de diepte, de grootte van het achtererfgebied en de vraag of het pand een monument is of in een beschermd dorpsgezicht ligt. In Maarssen-Dorp, Breukelen en Loenen aan de Vecht is dat laatste vaak aan de orde. Wij zoeken het per adres uit bij de gemeente voordat u een offerte krijgt, niet erna.
- Hoe lang u er last van heeft
- Een aanbouw van twintig vierkante meter staat in acht tot twaalf weken op de bouw. De eerste twee weken zijn het luidst: sloopwerk, grondwerk en heien of boren. Daarna gaat het geluid naar buiten. De keuken blijft in de regel bruikbaar tot de week waarin de doorbraak naar de aanbouw wordt gemaakt; die week plannen wij in overleg.
Wat het ongeveer kost
Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.
| Werk | Bandbreedte | Wat de spreiding verklaart |
|---|---|---|
| Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking | € 2.000 tot € 3.200 | Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties. |
| Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning | € 45.000 tot € 85.000 | Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte. |
| Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed | € 8.000 tot € 15.000 | Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd. |
| Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter | € 4.000 tot € 9.000 | De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop. |
| Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair | € 12.000 tot € 25.000 | Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden. |
| Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf | € 4.000 tot € 10.000 | Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd. |
| Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning | € 3.500 tot € 7.000 | Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden. |
| Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek | € 250 tot € 900 | De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden. |
Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.
Zo loopt het, van eerste telefoontje tot oplevering
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over dit werk
Kan ik in het huis blijven wonen tijdens de bouw?
In vrijwel alle gevallen wel. De achtergevel blijft tot het laatst dicht: pas als de aanbouw wind- en waterdicht is, wordt de doorbraak gemaakt. Die week is de enige waarin er stof in de woning komt, en die plannen wij vooraf met u in.
Wat gebeurt er als er onder de achtergevel iets anders zit dan verwacht?
Dat is meerwerk, en het loopt via dezelfde route als elk ander meerwerk: het werk gaat stil, u krijgt binnen twee werkdagen een prijs met het gevolg voor de planning, en pas na uw akkoord wordt het uitgevoerd. Wij rekenen nooit achteraf een bedrag dat u niet vooraf op papier hebt gezien.
Hoe zit het met de fundering als mijn huis op veen staat?
Dan wordt de aanbouw op palen gezet, meestal geschroefde stalen buispalen of geboorde palen, omdat heien in een dichte woonstraat vaak niet kan. De aanbouw krijgt zijn eigen fundering en wordt bouwkundig los van de bestaande woning gehouden, zodat verschillende zettingen geen scheur op de naad opleveren.
Kan een aanbouw ook op een smal perceel aan de Vecht?
Meestal wel, maar de aanvoer bepaalt de prijs. Op percelen aan het Zandpad en de Diependaalsedijk kan er geen kraan bij en gaat alles over een loopplank of via de tuin van de buren. Dat wordt in de offerte apart benoemd, zodat u ziet wat de ligging kost en wat het werk kost.
Meer over dit werk in dit gebied
Wie zoekt op de kosten van een aanbouw in Maarssen of langs de Vecht loopt tegen bedragen aan die tien jaar oud zijn. De prijs per vierkante meter voor een aanbouw met een normale afwerking ligt op dit moment tussen de 2.000 en 3.200 euro, inclusief fundering, casco, kozijnen, installaties en afwerking. Een uitbouw van vier meter diep over de volle breedte van een rijwoning in Maarssenbroek komt daarmee doorgaans tussen de 45.000 en 70.000 euro uit.
De grond onder uw woning bepaalt een groter deel van dat bedrag dan de keuken die erin komt. Ten oosten van het Amsterdam-Rijnkanaal, in Maarssen-Dorp en langs het Zandpad, ligt zand en klei op geringe diepte en kan vaker op staal gefundeerd worden. In De Ronde Venen ligt veen, en dan is heien of schroeven van palen de regel. Reken op vier- tot achtduizend euro verschil op een gemiddelde aanbouw.
Vraag bij elke offerte die u ontvangt om drie dingen: wat er onder de fundering zit, wat er gebeurt met de aansluiting op de bestaande achtergevel, en wat er expliciet niet in de prijs zit. Dat zijn de drie plekken waar het bedrag na de start van de bouw pleegt op te lopen.
Bespreek uw plan
Bellen gaat het snelst en duurt een kwartier. Liever teruggebeld worden, dan kan dat met een tijdvak dat u zelf kiest.