Badkamer en keuken
Een complete verbouwing van de natte ruimte, met één partij die ook de leidingen en de vloer doet.
Een badkamer is de kleinste verbouwing waarin de meeste vakken langskomen. Sloopwerk, riolering, waterleiding, elektra, ventilatie, tegelwerk, stucwerk en sanitair, in een ruimte van vijf tot acht vierkante meter, in een vaste volgorde en met wachttijd tussen de stappen. Loopt één vak uit, dan schuift de rest mee. Dat is de reden dat wij dit als één opdracht aannemen en niet als een verzameling losse partijen die elkaar de schuld geven.
Bij een keuken is het andere werk. De keuken zelf komt in de regel van een leverancier en die monteert hem ook. Wat wij doen is alles eromheen: de wand die weg moet, de leidingen die verplaatst worden, de vloer, de afzuiging naar buiten en de aansluiting op de meterkast. Dat is precies het deel waar een keukenleverancier niet over gaat en waar de planning op stukloopt als niemand het regelt.
In woningen van voor 1970 langs de Vecht komt bij een badkamerverbouwing vaak nog een houten vloer met een gemetselde dorpel tevoorschijn. Die vloer moet worden gecontroleerd op houtrot voordat er tegels op gaan, want een betegelde vloer die achteraf doorzakt is niet te repareren zonder alles opnieuw te doen.
- Hoe lang u zonder douche zit
- Een complete badkamer van zes vierkante meter kost twaalf tot achttien werkdagen, waarvan de eerste twee sloop zijn en er tussen tegelwerk en voegen twee dagen droogtijd zit. In die periode is er geen douche. Wie een tweede toilet heeft, houdt dat: het toilet is doorgaans binnen vier dagen weer aangesloten. Dat staat in de planning die u bij de offerte krijgt, per dag uitgeschreven.
- Ventilatie is geen bijzaak
- De helft van de klachten over een nieuwe badkamer gaat over vocht en schimmel, en die komen vrijwel altijd door ventilatie die te zwak is of die op een verkeerde plek uitkomt. Bij elke badkamer wordt de bestaande afvoer gemeten en, als hij tekortschiet, vervangen. Die post staat apart in de offerte in plaats van weggemoffeld in een totaalprijs.
- Wat u zelf koopt en wat wij leveren
- Sanitair en tegels kiest u zelf, bij de leverancier die u wilt. Wij leveren en verwerken alles wat daarachter zit: leidingwerk, ventilatie, elektra, vloeropbouw, kitwerk en afvoer. In de offerte staat een stelpost voor tegels en sanitair op basis van uw eigen keuze, en die stelpost wordt verrekend met wat het werkelijk kost. Nooit met een opslag erop.
Wat het ongeveer kost
Bandbreedtes voor dit werkgebied, zodat u kunt zien of uw plan en uw budget bij elkaar passen voordat er iemand langskomt. Bij elke regel staat wat het verschil tussen de onder- en de bovenkant verklaart.
| Werk | Bandbreedte | Wat de spreiding verklaart |
|---|---|---|
| Aanbouw of uitbouwper m² vloeroppervlak, casco tot en met afwerking | € 2.000 tot € 3.200 | Fundering op staal of op palen, de hoeveelheid glas in de achtergevel, en het niveau van vloer, plafond en installaties. |
| Dakopbouw, volledige verdiepingper project, rijwoning | € 45.000 tot € 85.000 | Of de bouwmuren doorlopen tot de fundering, of er een vaste trap bij moet, en de dikte van het isolatiepakket ten opzichte van de gewenste stahoogte. |
| Dakkapel achterzijdeper stuk, circa 3 meter breed | € 8.000 tot € 15.000 | Breedte en kozijnindeling, of er gordingen onderbroken worden, en of het dakbeschot en de isolatie meteen worden vernieuwd. |
| Doorbraak dragende muurper doorbraak, 3 tot 4 meter | € 4.000 tot € 9.000 | De overspanning en daarmee het gewicht van de ligger, de bereikbaarheid voor aanvoer, en de omvang van het stuc- en schilderwerk na afloop. |
| Badkamer compleetper badkamer van 5 tot 8 m², exclusief tegels en sanitair | € 12.000 tot € 25.000 | Het verplaatsen van afvoeren, de staat van de bestaande vloer, en of de ventilatie vervangen moet worden. |
| Keuken, bouwkundig deelper keuken, exclusief de keuken zelf | € 4.000 tot € 10.000 | Of er een wand weg moet, hoe ver water en riolering verplaatst worden, en of er een afzuigkanaal naar buiten wordt aangelegd. |
| Voegwerk vervangenper gevel van een rijwoning | € 3.500 tot € 7.000 | Hoogte en dus steigerbehoefte, uitslijpen of uithakken, en of er in beschermd dorpsgezicht met kalkgebonden mortel gewerkt moet worden. |
| Houtrotherstel kozijnper aangetaste plek | € 250 tot € 900 | De omvang van de aantasting en of het profiel nog te repareren is of dat het deel vervangen moet worden. |
Alle bedragen zijn inclusief btw en gelden voor woningen in dit werkgebied. Ze zijn bedoeld om te kunnen inschatten of uw plan en uw budget bij elkaar passen, niet om een offerte te vervangen. Na de opname bij u thuis krijgt u een vaste prijs voor het omschreven werk.
Zo loopt het, van eerste telefoontje tot oplevering
Negen stappen. Bij elke stap staat wie erbij is, hoe lang hij duurt en wat u op dat moment betaalt. Op de stappen waar er daadwerkelijk geld overgaat staat het bedrag in de kopletter onder "Wat u betaalt", en is het stapnummer gevuld.
Stap 1: Telefonisch gesprek
U belt of laat een terugbelverzoek achter. Wij vragen naar het type werk, het bouwjaar van de woning, de plaats en wat u ongeveer voor ogen heeft. Aan het eind van dat gesprek weet u of dit werk is dat wij aannemen en of uw budget en uw plan bij elkaar passen. Zo niet, dan zeggen wij dat meteen.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 15 minuten, binnen een werkdag
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 2: Opname bij u thuis
Wij komen langs, meten in, kijken in de kruipruimte en op zolder, en beoordelen de fundering, de constructie en de aansluitingen. Bij een dakopbouw of een doorbraak wordt vastgesteld of er een constructeur bij moet. U hoort ter plekke welke bandbreedte realistisch is.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 45 tot 90 minuten, binnen twee weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 3: Offerte met vaste prijs
U krijgt een offerte met een vaste prijs voor het omschreven werk, een lijst met wat er nadrukkelijk niet in zit, en de stelposten voor onderdelen die u zelf kiest. Er staat geen bedrag in de vorm van een schatting: wat op de offerte staat, staat vast zolang het werk niet verandert.
- Wie erbij is
- Wij leveren, u leest
- Hoe lang
- Binnen vijf werkdagen na de opname
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 4: Ontwerp, berekening en vergunning
Alleen bij werk waar dat voor nodig is. Tekenwerk, constructieberekening en de vergunningaanvraag bij de gemeente Stichtse Vecht of De Ronde Venen. Wordt de vergunning geweigerd, dan stopt het traject en betaalt u alleen deze fase, waarvan het bedrag vooraf op de offerte staat.
- Wie erbij is
- Tekenaar, constructeur en gemeente
- Hoe lang
- 4 tot 12 weken, afhankelijk van de procedure
- Wat u betaalt
- De kosten van deze fase, apart benoemd op de offerte
Stap 5: Planning en startdatum
De startdatum wordt schriftelijk vastgelegd, met een planning per week en de dagen waarop het luidruchtig of stoffig wordt. Materiaal met een lange levertijd wordt in deze fase besteld, zodat de bouw niet halverwege stilvalt op een kozijn.
- Wie erbij is
- U en de werkvoorbereider
- Hoe lang
- 1 tot 2 weken
- Wat u betaalt
- Niets
Stap 6: Start op de bouw
De eerste dag: afzetting, vloerbescherming, opstelplaats en sloopwerk. Vanaf deze dag is er één uitvoerder die uw aanspreekpunt is en die u rechtstreeks kunt bellen op werkdagen.
- Wie erbij is
- De uitvoerder en de ploeg
- Hoe lang
- Dag 1
- Wat u betaalt
- Eerste termijn: 30 procent
Stap 7: Ruwbouw gereed
Fundering, constructie, metselwerk, dak en kozijnen staan. Het werk is wind- en waterdicht. Dit is het moment waarop u voor het eerst in de nieuwe ruimte kunt staan en waarop wijzigingen nog zonder sloopwerk mogelijk zijn.
- Wie erbij is
- De uitvoerder loopt het met u door
- Hoe lang
- Afhankelijk van de opdracht, doorgaans na 3 tot 6 weken
- Wat u betaalt
- Tweede termijn: 30 procent
Stap 8: Installaties en afbouw
Elektra, water, verwarming en ventilatie worden aangelegd en getest. Daarna stucwerk, vloeren, tegelwerk en schilderwerk. In deze fase is het stil maar duurt het lang; dat is de fase waarin mensen ongeduldig worden en waarin de weekplanning het belangrijkst is.
- Wie erbij is
- Installateur, stukadoor en afbouwploeg
- Hoe lang
- 2 tot 5 weken
- Wat u betaalt
- Derde termijn: 30 procent
Stap 9: Oplevering en opleverlijst
Wij lopen samen het werk na en schrijven alles op wat u ziet, hoe klein ook. Die lijst wordt binnen vijftien werkdagen afgewerkt. Pas als elk punt op die lijst is afgetekend, gaat de laatste termijn.
- Wie erbij is
- U en de uitvoerder
- Hoe lang
- 1 tot 2 uur, punten binnen 15 werkdagen af
- Wat u betaalt
- Laatste termijn: 10 procent, na afhandeling van de opleverpunten
Het betaalschema
Er wordt niets vooruitbetaald voordat het werk begint.
Elk vak in de strook is zo breed als zijn deel van de aanneemsom. Het lichte vak rechts is de laatste 10 procent: die staat pas open na de oplevering, als alle opleverpunten zijn afgewerkt.
| Termijn | Deel | Wanneer |
|---|---|---|
| Eerste termijn | 30% | De dag waarop het werk op de bouw begint |
| Tweede termijn | 30% | Ruwbouw gereed, het werk is wind- en waterdicht |
| Derde termijn | 30% | Installaties getest en afbouw gereed |
| Laatste termijn | 10% | Na oplevering, zodra alle opleverpunten zijn afgewerkt |
| Samen | 100% |
De kosten van tekenwerk, constructieberekening en vergunning staan los van deze vier termijnen en worden apart op de offerte genoemd, zodat u ziet wat u kwijt bent als een vergunning onverhoopt niet wordt verleend.
Vragen over dit werk
Kan ik mijn eigen tegels en sanitair aanleveren?
Ja, en dat is bij ons de standaard. U kiest en koopt zelf; wij verwerken het. In de offerte staat daarvoor een stelpost op basis van uw voorkeur, die na afloop wordt verrekend met de werkelijke kosten zonder opslag.
Hoe lang duurt een badkamer?
Twaalf tot achttien werkdagen voor een ruimte van zes vierkante meter. U krijgt bij de offerte een planning per dag, zodat u ziet wanneer de douche eruit gaat en wanneer hij weer werkt.
Doen jullie ook alleen het loodgieterswerk of alleen het tegelwerk?
Nee. Een badkamer is juist een opdracht waarbij het misgaat als de vakken los worden aanbesteed, omdat niemand dan verantwoordelijk is voor de volgorde. Wij nemen de hele natte ruimte aan of geen deel ervan.
Meer over dit werk in dit gebied
Een complete badkamerverbouwing in Maarssen of omgeving ligt voor een ruimte van vijf tot acht vierkante meter doorgaans tussen de 12.000 en 25.000 euro, inclusief sloop, leidingwerk, elektra, ventilatie, tegelwerk en montage van sanitair, en exclusief de tegels en het sanitair zelf. Dat laatste kiest u zelf en dat verschil is groot: hetzelfde tegelwerk in keramiek of in natuursteen scheelt al snel drieduizend euro.
Bij een keukenverbouwing gaat het om het bouwkundige deel. Het weghalen van een tussenwand, het verplaatsen van water en riolering, een nieuwe groep in de meterkast, een afzuigkanaal naar buiten en een vloer die weer vlak ligt komen samen doorgaans op 4.000 tot 10.000 euro. De keuken zelf staat daar los van en komt van uw eigen leverancier.
De meest gemaakte fout bij beide is het onderschatten van de leidingen. Een douche twee meter verplaatsen betekent op een betonvloer dat er afschot moet worden gevonden, en dat is soms alleen op te lossen met een verhoogde vloer of een opbouwgoot. Laat dat uitzoeken voordat de tegels besteld zijn.
Bespreek uw plan
Bellen gaat het snelst en duurt een kwartier. Liever teruggebeld worden, dan kan dat met een tijdvak dat u zelf kiest.